Après une transaction immobilière, chacun est satisfait : l'acheteur devient propriétaire de la maison de ses rêves, le vendeur reçoit son prix, et l’agent immobilier, s'il existe, sa commission. Quels sont les droits et obligations de chaque partie si des réclamations surviennent postérieurement à la signature définitive ?

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier de forts enjeux financiers sont présents et cela bouleversera votre quotidien s'il s'agit de votre résidence principale. Les conseils et expertises de professionnels (ex: office notarial, agence immobilière, etc.) ne vous préserveront pas forcément d'une mauvaise surprise. Acquérir une maison ou un appartement peut se révéler une source de conflit, avec les vendeurs ou l'agent immobilier parce que certains défauts apparus soudainement peuvent nécessiter des travaux coûteux et urgents, rarement budgétisés... Pour autant, en tant que vendeur, on peut être à la fois ignorant et non responsable des dommages.

Consultez votre expert d'assuré pour dépassionner les débats et :

- vous assister lors d'une procédure abusive de la part des acquéreurs

- réussir à faire exécuter au vendeur les travaux supplémentaires et/ou indemniser votre préjudice d'acheteur

 - prévenir valant mieux que guérir, faîtes appel à votre expert pour un avis avant transaction !

Lors d'une opération de construction, les relations peuvent rapidement tourner vinaigre et devenir conflictuelles pour de nombreux litiges ou motifs d'incompréhensions réciproques. L'homme ou la femme de l'art n'a pas la pédagogie nécessaire ou bien le maître d'ouvrage est très (trop?) impliqué dans le chantier qui va bouleverser sa vie. Ainsi, les attitudes agressives ou arrogantes de professionnels sachants aggravent l'impression d'ignorance effective des acquéreurs, et les conforte dans l’idée qu’ils ne sont que des idiots. A l'opposé les entrepreneurs se sentent accusés d'incompétence.

Le rôle de l'Expert est ici de faciliter et pacifier le dialogue entre les parties. Sa présence amène la sérénité pour atteindre satisfaction : constructif, objectif sur les règles de l'art, scrupuleux sur les délais. Tout le monde y gagne !

Votre ouvrage a moins de 10 ans ? Le sinistre semble porter atteinte à sa solidité et/ou le rend inhabitable ? Déclenchez l’assurance Dommages-Ouvrage ! La première étape est la "déclaration de sinistre". Pour ne pas être rejetée par votre assureur sous 10 jours, elle comportera cinq points indispensables :

Il s’agit d’un courrier Recommandé avec Accusé de Réception avec :

1.   Nom et adresse de l’assuré,

2.   Adresse du bien assuré,

3.   N° de police d’assurance,

4.   Date et localisation du sinistre,

5.   Nature du sinistre - laquelle ne doit pas évoquer de causes possibles, mais seulement les conséquences visibles et vérifiables.

Sur ce dernier point, la rédaction de l’intitulé du sinistre, du désordre ou du TAV (trouble anormal de voisinage) est tout un art pour réussir à décrire en toute objectivité... Puisque les faits exposés doivent être reproduits devant l’expert ! Une fuite ? facile ou presque… Un inconfort ? c’est plus relatif…

La date de réception par l’assureur de votre courrier donne le départ des délais d’instruction du sinistre : conservez cet accusé de réception, puis tous les échanges avec votre assureur dont les enveloppes cachetées. En effet, à partir de cette date dite « J zéro », il reste à l’assureur 2 mois (60 jours calendaires - prolongés au jour ouvrable suivant) pour :

•   désigner son expert,

•   convoquer l’expertise contradictoire amiable,

•   recevoir le rapport de l’expert,

•   vous transmettre sa position de garantie.

Puis 90 jours pour transmettre une proposition d’indemnité. Hors délais, la garantie vous est automatiquement acquise. Cependant le montant de l’indemnité n’est pas défini. De fait, une procédure pour la sauvegarde des courriers recommandés peut avoir des avantages.

A savoir : ces délais sont détruits pour toute demande de report de la date de l’expertise amiable formulée par l’assuré. Aïe !

Pour autant, l'assureur peut demander la prolongation du délai de proposition indemnitaire jusqu'à +135 jours.

Cette qualité consiste à maîtriser le risque de la sous-performance, qui occasionne un gaspillage d’énergie. Faire en sorte qu’un ouvrage fonctionne comme prévu est toutefois insuffisant. Des installations bien conçues et réalisées ne font pas tout. Diagnostics et audits énergétiques sont effectués a posteriori et n’apportent que des corrections sans jamais permettre de récupérer l’énergie perdue. Or les retours d’expériences, notamment sur des bâtiments autrefois primés (voir l’étude SOLARES BAUEN pour la Région Alsace) montrent que les mesures réelles diffèrent sensiblement des objectifs théoriques, rarement à l’avantage de l’exploitant !

Dans l’acte de construire, comme dans une œuvre d’art, les maîtres d’ouvrages doivent lutter contre la dénaturation de l’idée initiale, perpétrée par les acteurs successifs et les arbitrages, même après la livraison. Pour cela, des allers-retours permanents sont nécessaires entre la dépense d’investissement au profit d’un gain d’exploitation complètement vérifiable. La grande part de l’économie d’exploitation se situe dans le questionnement incessant des choix techniques. Un ouvrage neuf ou réhabilité garde sa valeur parce que la pérennité de sa performance est mesurable dans le temps.

Monter en compétences

Comment garder le cap sur les objectifs pour s’en approcher dans le réel, voire les dépasser ? Dès le début du projet, le responsable de cette mission cherche à impliquer le plus tôt possible l’exploitant, le mainteneur et les utilisateurs finaux (surtout s’ils sont spécifiques) aux concepteurs et installateurs, voire aux fabricants. Pourquoi ? Parce que ceci réduit considérablement le risque de dénaturation des objectifs visés. De fait la transition entre la phase chantier et l’exploitation d’un bâtiment est active et  personnifiée, en responsabilité. La concertation positive des BET et des installateurs avec les utilisateurs finaux leur permet de s’approprier leur futur outil. Le gage d’une gestion maîtrisée de la performance comprend à la réception des équipements réglés, programmés et fonctionnels. Cela parait une évidence, pourtant il existe souvent un gap contractuel à la prise en mains des installations. Ensuite, après la mise en service définitive, un accompagnement sert à maintenir l’efficacité des équipements consommateurs ou fournisseurs d’énergie.

Quid du Facteur Humain ?

Nuirait-il fatalement à la performance attendue ? Par insuffisance de compétence face à la complexité des systèmes ou par ignorance des gestes économes en énergie ? La formation complète des opérateurs, l’information des utilisateurs permettent la prise de conscience et l’évolution des comportements dans le cadre d’une valorisation des résultats de type gagnant-gagnant.

Par nature dénué d’affect quant au sinistre, par son indépendance, un expert en bâtiment se montre plus neutre et plus objectif que l’assuré lui-même !

Chacun fait confiance à son assureur, jusqu'à ce qu'un arbitrage défavorable ou insuffisant survienne. Parfois, c'est la gravité du sinistre et ses conséquences pour le bâti qui nous dépasse. L’expert d’assuré sert alors à accélérer la prise en charge d’un sinistre et à équilibrer les compétences techniques et juridiques du sinistré.

"Non sachantes", les victimes sont souvent démunies parce qu'elles n'ont pas les armes techniques ou juridiques, et se trouvent débordées pour pouvoir gérer efficacement la procédure d'indemnisation.

Le rôle de l'expert d'assuré est de clarifier les causes du sinistre et d'estimer l'ampleur des préjudices et des réparations. Il intervient aux côtés de l'assuré lors des constats réalisés en présence de l'expert de la compagnie d'assurance. Jusqu'à la décision d'indemnisation, il accompagne le sinistré pour préserver ses intérêts, en tenant compte des obligations de l'assureur.

     L’expert d’assuré accélère la prise en charge d’un sinistre
et rééquilibre les compétences

Certes cette opportunité a un coût, cependant  nécessairement adapté au montant des enjeux. Surtout, elle permet d'obtenir in fine une meilleure indemnisation grâce aux compétences et à l’expérience pratique dont dispose l'expert d'assuré pour échanger utilement.